古家付き土地は本当にお得？
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古家付き土地は本当にお得？解体費や建て替え前に確認したいこと
土地を探していると、古い建物が残ったまま売り出されている「古家付き土地」を見かけることがあります。周辺の土地より価格が抑えられていることもある古家付き土地ですが、購入後に解体費や建て替え費用がかかることもあります。この記事では、大阪市平野区で古家付き土地を検討している方に向けて、購入前に確認しておきたい費用や建て替えのポイントを解説していきます。
古家付き土地とは？
古家付き土地とは、古い建物が残った状態で売り出されている土地のことです。建物を解体して新築することを前提に検討されることもあれば、状態によっては既存の建物を活かしてリノベーションする選択肢もあります。
購入価格だけを見ると更地より魅力的に感じることがありますが、解体して新築する場合は、土地代とは別に建物の解体や撤去にかかる費用を考えておかなければなりません。
そのため、「土地がいくらか」だけではなく、「希望する家を建てるまでに総額でいくらかかるか」という視点で比較することが大切です。
解体費は建物と土地の条件で変わる
古家の解体費は、建物の大きさや構造だけでなく、敷地や周辺道路の条件によっても変わります。
たとえば、前面道路が狭く重機やトラックが建物の近くまで入れない場合は、手作業が増えたり、廃材を運び出す手間がかかったりするため、費用が高くなることがあります。
また、建物本体とは別に、ブロック塀や門扉、庭木、庭石、家具や家電などの撤去・処分が必要な場合は、その分の費用も加わります。
さらに、古い住宅ではアスベストを含む建材が使われていることがあります。解体前には事前調査が必要で、アスベストが確認された場合は、専用の方法で除去・処分するため追加費用がかかることがあります（参考①）。
解体すると土地の税金が変わることも
古家付き土地では、建物を解体するタイミングによって土地の固定資産税が変わることがあります。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、大阪市では住宅1戸あたり200㎡以下の部分について、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されます（参考②）。
ただし、建物を取り壊して更地になると、この特例が適用されなくなる場合があります。そのため、購入後すぐに解体するのか、新築工事の時期に合わせて解体するのかによって、税金の負担が変わります。
古家付き土地を購入して建て替える場合は、解体費だけでなく、解体する時期と新築までのスケジュールも合わせて確認しておきましょう。
平野区の古家付き土地も株式会社丸五へご相談ください
私たち株式会社丸五は、大阪市平野区を拠点に、不動産仲介や住宅コンサルティング、リノベーションなどを行っています。
元ハウスメーカー出身の経験を活かし、土地を紹介するだけでなく、その土地にどのような家を建てられるのか、購入後にどのくらい費用がかかるのかまで考えながらご提案しています。
古家付き土地では、土地価格に加えて解体費や建て替え費用、建物を活かす場合の改修費なども確認する必要があります。「解体して新築したほうがよいのか」「予算内で土地と建物まで計画できるのか」といった点も含めてご相談いただけます。
大阪市平野区で古家付き土地をご検討の方は、物件を決める前に株式会社丸五へお気軽にご相談ください。
よくある質問
古家付き土地の解体費は住宅ローンに含められますか？
金融機関や住宅ローンの商品によっては、解体費を含めて借りられる場合があります。土地を購入して建て替える予定であれば、土地代・解体費・建築費を合わせた資金計画が必要です。
売主に建物を解体してもらうことはできますか？
売主との交渉によっては可能です。ただし、古家付き土地は現状のまま引き渡すことを条件としている物件もあります。解体してから引き渡してもらえるか、費用をどちらが負担するのかなど、購入前に確認しておきましょう。
古家を残してリノベーションできますか？
建物の状態によっては可能です。基礎や柱などの構造部分、耐震性、雨漏りや劣化の状態を確認し、どの程度の工事が必要になるかを調べます。リノベーション費用と建て替え費用を比較しながら、ご希望に合う方法を検討しましょう。
解体後に地中埋設物が見つかったらどうなりますか？
古い基礎や井戸、がれきなどが地中から見つかった場合は、撤去が必要になることがあります。撤去費用を売主・買主のどちらが負担するかは契約内容によって異なるため、地中埋設物が見つかった場合の取り扱いを売買契約前に確認しておくことが大切です。
古家付き土地は購入後の費用まで確認して選ぼう
古家付き土地は、販売価格だけを見ると魅力的でも、解体や残置物の処分、地中埋設物への対応など、購入後に費用が発生することがあります。また、建て替える場合は道路条件を、建物を残す場合は建物の状態を確認する必要があります。
大切なのは、「土地が安いか」だけではなく、希望する住まいを実現するまでに必要な総額で判断することです。大阪市平野区で古家付き土地や建て替えを検討している方は、土地探しと家づくりの両方を相談できる株式会社丸五へお問い合わせください。
